La copropriété fait coexister des intérêts qui peuvent être divergents : certains copropriétaires ont acheté, d'autres ont hérité, certains veulent habiter, d'autres investir. En dépit de cet attachement à géométrie variable à l'immeuble, les décisions sont prises par une seule personne : le Syndicat des copropriétaires.
Ce Syndicat est une personne morale composé de l'ensemble des copropriétaires. Comme toute personne morale, elle a des organes. C'est ainsi que le syndic est le représentant de cette personne. Toutefois, il est pour l'essentiel uniquement un mandataire car l'essentiel des décisions sont prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Entre les deux, un organe essentiel est le conseil syndical.
Dans ce contexte, comment faire collaborer ces trois organes aux fins de permettre une prise de décision claire et efficace ? L'enjeu est d'éviter une procédure en contestation, qui peut être longue et couteuse. Maître Boichard, avocat en droit de la copropriété au Barreau de RENNES vous apporte un éclairage en trois étapes.
La première étape est dictée par le texte du statut de la copropriété. L'article 7 du décret de 1967 confie la convocation de l'AG par principe au syndic. Quant à l'article 26 du même décret, il impose d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical. Toutefois, l'absence de sanction à cette concertation préalable entraîne parfois une absence de concertation, principalement par manque de temps. Or le conseil syndical, composé de personnes intéressées par l'immeuble, est l'organe qui permettra de jauger de l'assemblée générale à venir et de veiller aux décisions nécessaires sur l'ensemble des sujets dont les sinistres.
C'est pourquoi il convient d'anticiper en prévoyant une réunion de concertation en amont, dans la plupart des cas de l'ordre de 2 à 3 mois.
Par ailleurs, si la copropriété n'a pas de conseil syndical, il convient de le prévoir dans l'ordre du jours à venir
Cette partie est généralement la moins appréciée des syndics, qu'ils soient bénévoles ou professionnels. Cependant, l'assemblée générale ne peut prendre de décisions que sur les résolutions inscrites à l'ordre du jour. Et le vote par correspondance interdit toute modification substantielle des résolutions par l'AG sous peine de ne pas avoir la majorité.
En conséquence, l'ordre du jour doit être détaillé pour comprendre l'ensemble des éventualités. Par exemple, chaque contrat mis en concurrence doit être inscrit sur une résolution distincte auxquelles l'on pourra ajouter un mandat au conseil syndical en cas de refus. De même, la question d'une action en justice doit être proposée rapidement mais également ses conséquences en l'absence.
Cette dernière partie peut sembler anodine mais l'expérience montre qu'elle est primordiale. Les copropriétaires doivent pouvoir disposer des informations essentielles pour prendre les décisions de manière éclairés. Cela ne veut pas dire que le syndic doit avoir réponse à tout. Il peut et il doit reconnaître lorsqu'il ne sait pas. Néanmoins, il peut être intéressant de faire intervenir le professionnel qui aura la réponse, qu'il soit technicien, architecte ou avocat.
La réalisation de ces trois étapes avec l'indispensable respect des règles d'ordre public du statut de la copropriété permettra assurément à l'assemblée générale de prendre des décisions qui seront suivies par les copropriétaires. Ainsi, le risque de contestation sera limité. Pour adapter plus précisément ce cheminement à votre activité, prenez rendez-vous avec votre avocat.