La copropriété porte en elle plusieurs ambivalences. Il s'agit tout d'abord d'un immeuble faisant nécessairement intervenir plusieurs personnes. Du seul fait que plusieurs personnes aient en commun une unité (un immeuble), le conflit apparaît inévitable. Mais surtout, le terme même de "copropriété" tend à attribuer une égalité entre chacune des personnes possédant une partie de l'immeuble. Cette égalité organisée sous une forme démocratique n'est néanmoins pas indépendante des droits sur l'immeuble, de telle sorte que tous les copropriétaires n'ont pas exactement la même participation. Pour complexifier le tout, l'immeuble est un lieu de vie personnelle ou professionnelle faisant intervenir des tiers (locataires, occupants) et dont la gestion est souvent confiée à un professionnel, le syndic de copropriété, véritable chef d'orchestre de la copropriété.
Dans ces relations complexes et faisant intervenir l'affect, le conflit apparaît consubstantiel à la matière. Il peut néanmoins avoir des conséquences négatives débutant par une paralysie et pouvant aboutir à des difficultés plus structurelles. Dès lors, il est primordial pour le syndic de copropriété de connaître ses attributions (I) pour permettre dans la mesure du possible une résolution amiable (II) voire judiciaire. Me BOICHARD, avocat en droit de la copropriété au barreau de RENNES vous éclaire
La principale source de différend entre copropriétaire réside dans les difficultés de voisinage. Souvent, le syndic est convoqué comme arbitre ou pris à témoin par les uns ou les autres. Cette position est des plus inconfortables, qui plus est à l'approche du renouvellement du mandat.
Dans cette configuration, il convient de revenir aux règles de droit qui ont vocation à encadrer les relations conflictuelles. La loi du 10 juillet 1965, en son article 18, a ainsi chargé le syndic :
- "d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale".
- "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien" avec possibilité d'exécuter des travaux en cas d'urgence.
Ni Juge ni policier, le syndic est ainsi l'organe exécutif du Syndicat des copropriétaires qui doit avoir pour priorité l'immeuble. Ni médiateur ni conciliateur, le syndic peut adresser une mise en demeure ou saisir un tiers. S'il le faut, une action en Justice peut être diligentée mais alors il veillera à être autorisé par l'assemblée générale.
Avant d'envisager toute action en Justice, le syndic peut être mêlé malgré lui aux litiges opposant des occupants ou copropriétaires de l'immeuble. Dans ces circonstances, il peut trouver un secours dans les modes de règlements amiables des litiges tels que la conciliation ou la médiation.
D'une part, ces procédures alternatives ont l'avantage de faire appel à des professionnels de la résolution des litiges. Le conciliateur aura un parti pris plus directif à la différence du médiateur qui, dans sa posture, cherchera davantage l'expression et l'écoute de chacun.
D'autre part, ces procédures sont désormais des préalables indispensables à toute procédure judiciaire en application de l'article 750-1 du code de procédure civile. Dès lors que chacun est informé du recours ultime au Juge en cas d'échec, les parties peuvent également réfléchir à l'intérêt de procéder amiablement.
Le conflit en copropriété est inhérent à la matière. L'on pourrait rajouter que la méconnaissance des règles applicables ne peut que contribuer à l'avènement du conflit. Dès lors, pour le prévenir, le syndic de copropriété a tout intérêt à se positionner comme le garant de l'application des règles applicables sans prendre parti. En toutes hypothèses, aucun conflit ne doit porter atteinte au Syndicat des copropriétaires.
Si vous avez un doute sur la règle applicable ou si vous avez besoin d'aide pour résoudre une difficulté paralysant le Syndicat des copropriétaires, il est prudent de faire appel à un avocat pouvant utilement vous guider. Le cabinet de Me BOICHARD est à votre disposition pour étudier votre cas et vous assister dans cette épreuve.