En copropriété, seule l'assemblée générale peut valablement décider d'engager des travaux sur l'immeuble. Ni le conseil syndical ni le syndic ne sont pourvus d'un pouvoir de décision par nature : ils ne peuvent agir qu'avec la bénédiction d'une délégation de pouvoir de l'assemblée générale.
Mais alors, que faire en cas de fuite sur une canalisation de la copropriété ? et si la porte d'entrée doit être remplacée après avoir été forcée ? ou encore dans l'hypothèse d'une infiltration par la toiture ? Le syndic doit-il attendre la prochaine AG ou peut-il intervenir ? Maître Rémi BOICHARD, avocat en droit de la copropriété à RENNES vous éclaire.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé de pourvoir à la conservation de l'immeuble, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Il entre ainsi dans les pouvoirs du syndic de faire réaliser des travaux relevant d'un cas d'urgence et strictement nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Dès lors, le syndic de copropriété peut engager sa responsabilité lorsqu'il ne missionnera pas de professionnels qualifiés aux fins de résoudre un cas d'urgence. Il en va ainsi du syndic qui tarderait à prendre des mesures urgentes face à une rupture de canalisation (Civ. 3e, 26 septembre 2024 n°23-15.424).
A contrario, si les travaux litigieux n'ont pas le caractère urgent exigé par l'article 18 susvisé, le syndic ne peut pas être contraint à procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (Civ. 3e, 23 mars 2022 n°21-13.083).
Si le syndic peut décider d'engager les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il doit immédiatement en informer les copropriétaires et dans le même temps procéder à la convocation d'une assemblée générale dans un délai de 21 jours sauf à justifier d'une urgence distincte de celle relative aux travaux.
Par ailleurs, l'article 37 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à demander le versement par les copropriétaires d'une somme représentant le tiers du devis estimatif des travaux. Le surplus ne pourra qu'être décidé par l'AG devant être convoquée.
Dès lors, le financement des travaux ne peut provenir que de la trésorerie du Syndicat, c'est-à-dire les contributions au budget prévisionnel pour les dépenses non encore engagées. A tout le moins, la situation justifie qu'exceptionnellement le syndic puisse missionner une entreprise sans avoir les fonds et sans engager sa responsabilité.
En toutes hypothèses, il est exclu que le syndic de copropriété apporte une quelconque somme au Syndicat des copropriétaires même si certaines décisions pourraient faire penser qu'en cas d'urgence, l'article 1999 du code civil autoriserait une telle avance de trésorerie (voir en ce sens CA Paris, 15 décembre 2021 n°18/17264). Par prudence, le compte du Syndicat et celui du syndic resteront hermétiquement séparés.
Hormis le cas d'urgence, le syndic de copropriété ne pourra que soumettre à l'AG des devis concernant des travaux sans aucun pouvoir d'initiative.
Une fuite d’eau importante apparaît dans les parties communes d’un immeuble rennais un dimanche soir. Le syndic est prévenu immédiatement par un copropriétaire.
Lorsque le syndic est prévenu de la fuite, il fait intervenir un plombier en urgence, puis informe les copropriétaires le lendemain.
Trois semaines plus tard, une assemblée générale exceptionnelle est convoquée pour ratifier l’intervention et régulariser le financement.
Ce type de situation est typique des cas où le syndic peut et doit agir sans délai, mais en respectant les règles de régularisation.
Maître Rémi BOICHARD, avocat en droit de la copropriété à Rennes, vous accompagne pour anticiper les urgences, sécuriser les procédures et défendre vos droits. Prenez rendez-vous dès maintenant au 02 23 21 34 07 ou via le formulaire de contact en cliquant ici .