Depuis l'entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé le 11 avril 2024, le syndic de copropriété peut se voir imputer sur ses fonds propres "tout ou partie des frais de l'administration provisoire" s'il n'a pas sollicité la désignation d'un mandataire ad hoc.
Face à cette situation, il apparaît indispensable de connaître le régime des copropriétés en difficultés afin de mettre en place les alertes et process nécessaires. Maître Boichard, avocat en droit de la copropriété à RENNES vous explique.
Généralement connu des gestionnaires, cette procédure s'approche d'une procédure collective pour une entreprise. Elle emporte des conséquences importantes (fin du mandat de syndic, suspension de l'exigibilité des créances, ...). Sa finalité est de redresser la copropriété par l'action. Ainsi, l'administrateur provisoire peut se voir attribuer tous les pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale et du conseil syndical. Il est uniquement privé de la décision d'acquérir ou de disposer des parties communes ainsi que d'établir ou modifier le règlement de copropriété concernant les parties communes.
Cette administration provisoire est conditionnée par un équilibre financier gravement compromis ou une impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Dans l'une de ces situations, le syndic peut saisir le président du Tribunal sur requête aux fins de voir désigner un tel administrateur. En l'absence, il pourrait se voir reprocher l'aggravation de la situation du Syndicat des copropriétaires au titre de sa responsabilité civile.
Toutefois, la pratique a montré que l'administration provisoire arrivait trop tard alors que le nombre de procédure de mandataire ad hoc était quant à lui dérisoire. Afin d'augmenter le recours à cette procédure, la pression a été mise sur le syndic qui pourra avoir à financer sur fonds propres les frais de l'administration s'il ne fait pas désigner de mandataire ad hoc. Encore faut-il savoir quand le faire ?
Le syndic est le premier acteur de la désignation du mandataire ad hoc. Il doit agir lorsque la copropriété présente 25% d'impayés à la clôture des comptes, voire 15% si la copropriété a plus de 200 lots. Il doit également le faire en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans. Cette dernière condition doit s'apprécier restrictivement : seul l'absence de vote et non le refus d'approbation oblige le syndic à présenter une requête.
La mission du mandataire ad hoc ne mettra pas fin au mandat du syndic qui restera donc en fonction. En revanche, les copropriétaires vont devoir financer un tiers pour réaliser une analyse de la situation et des préconisations. Ce tiers pourra également mener des actions de médiation et de négociation.
Le caractère obligatoire de la procédure est désormais renforcé : en l'absence, le syndic pourra être condamné aux frais d'administration provisoire.
Afin d'éviter une prise en charge sur fonds propre, tout syndic doit mettre en place avec chaque gestionnaire et comptable de copropriété, deux alertes :
Si ces alertes sont enclenchées, si vous avez un doute ou si la copropriété gérée rencontre une autre difficulté, Me Rémi BOICHARD est à votre disposition afin d'étudier votre cas et préserver votre responsabilité.