Le Syndicat des copropriétaires n'a pas de fonds propre. Il ne peut donc faire face à ces dépenses (prime d'assurance, contrats d'entretien, honoraires de syndic, ...) qu'à l'aide des charges payées par les copropriétaires. Ces derniers peuvent être récalcitrants, si bien qu'il est de la responsabilité du syndic de veilleur au bon recouvrement des charges afin d'équilibrer les comptes.
Dès lors, comment le gestionnaire de copropriété doit s'y prendre pour récupérer les fonds dus au Syndicat ? Quelle stratégie doit-il adopter ? Maître BOICHARD, avocat au barreau de Rennes vous livre sa réflexion.
Tout d'abord, la gestion du recouvrement des charges est interdépendante de la gestion de la copropriété elle-même. Il faut donc y réfléchir à chaque étape de la gestion, particulièrement au moment de l'assemblée générale : Les appels de provisions doivent-ils être mensuels pour permettre des sommes moins importantes ? Comment adapter le calendrier des appels de fonds hors budget prévisionnel ? Ces questions renvoient également à la problématique de préservation des syndicats face aux contestations des Assemblées Générales.
Ensuite, et malgré toute la bonne volonté mise, un copropriétaire peut ne pas payer. Cette situation peut engendrer notamment des troubles de voisinage. Le gestionnaire devra donc être extrêmement vigilant sur l'état des dettes des copropriétaires. En effet, le recouvrement des charges ressort de la responsabilité du syndic.
A cette fin, un process de recouvrement doit être mis en place et annoncer à tous les copropriétaires afin de ne pas surprendre les principaux concernés : relance simple (J+15), mise en demeure (J+45), saisine de l'huissier (J+60), saisine du Tribunal.
Il convient de veiller à ne pas multiplier les relances ni les mises en demeure, au risque d'exposer le Syndicat à des frais non remboursables au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Quant à la saisine de l'huissier, elle peut se faire avant toute saisine du Tribunal surtout si la dette est limitée. Outre le caractère impressionnant de la démarche, le commissaire de justice pourra mettre en œuvre une procédure de recouvrement des petites créances. Cette procédure n'a que des avantages : soit elle permet d'aboutir à un titre exécutoire très rapidement, soit elle constitue une tentative de règlement amiable du litige permettant de saisir la juridiction directement, sans en tenter un nouveau.
Une fois le calendrier de recouvrement de charges mis en œuvre et hormis les cas exceptionnels (exemple : en cas de sinistre) dans lesquels une dérogation peut être envisagée, il est de votre responsabilité de l'appliquer jusqu'à son ultime issue, l'action en justice.
Cette dernière marche est généralement difficile à franchir. Pourtant, là encore, vous avez tout intérêt à ne pas tarder : l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure accélérée permettant d'obtenir la déchéance des provisions du budget en cours d'exécution ainsi que le recouvrement des charges antérieures !
Si vous souhaitez discuter du process de recouvrement que vous appliquez ou étudier la possibilité d'une action en recouvrement, prenez rendez-vous avec votre avocat.